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3类人阻碍,房价“只能涨不能跌”?专家:降房价这“5招”更管用

前段时间,黄奇帆尖锐畅谈“高房价大涨的三个概念没了”,还声称“未来许多房子是卖不掉的”,此言一出,便得到了无数刚需的拍手认同。但他同时也承认了很多

 前段时间,黄奇帆尖锐畅谈“高房价大涨的三个概念没了”,还声称“未来许多房子是卖不掉的”,此言一出,便得到了无数刚需的拍手认同。但他同时也承认了很多一二线城市因为长期土地供不应求导致的新房供不应求,很多地方新房只够卖三四个月,所以房价依然是有“继续上涨”的趋势。

对此,很多人非常纳闷,多个权威部门的整体数据显示,我国的房屋早已不短缺了,且国家顶层多次表态未来房住不炒的调控短期也不会退出,为何房价却始终居高不降呢?尤其是很多一二线城市的房价更“伤人”:调控强压了三年多之久,但房价依然是“只能涨不能跌”。

其实不止是最近几年,房价依然在缓慢上涨。纵观整个中国房地产发展史,我们都会发现,其实房价一直保持着“只涨不跌”的神话——国家统计局数据显示,全国平均房价,从20年前的两千多一平,涨到了今天的近9400/平。20年时间,房价整体上涨了近4倍。尤其是很多一二线核心地段的房子,价格更是上涨了近20倍之多。几乎是每隔3-4年,购房者所要花费的购房成本就增加一倍。

房价为何居高不降?经济学上讲,影响价格的根本因素是供需,供小于求价格上涨,供大于求价格下跌。中国房价“一直处在上涨通道”,莫非是我们过去这些年建造的房子仍然供不应求吗?答案恰恰相反!

房子并非不够,很多城市不仅“供大于求”,且有近1/4的房子在“空置落灰”。首先,西南财大联合社科院等机构的科学研究表明,从2018年起,全国就有6500万套商品房是空置状态,按照2016年国家标准每套房子住3.2人,这些空置的房子足够2.08亿人居住。这仅仅是商品房空置的数量,如果算上各类小产权房和保障类住房的空置,全国仅空置房屋就可以至少解决5亿人的居住需求;

其次,依据今年初央行发布的调查报告,全国城镇居民也早就“不缺房”——人均居住面积近50平,户均1.5套房,住房自有率高达96%。一句话,我们国家的居民住房问题“解决率”超世界水平;

再者,地产大佬施永青透露,全国楼市已经逐渐进入“存量市场”:开发商不建造新房,仅存量住房就够住!尤其是三四线城市早就进入“过度建设”时期,新房库存去化周期短则需要3年,长则需要5年,但经历“棚改”的一轮刺激,房子库存量更严重了。

按照经济学原理,中国房子早已供大于求,甚至有些地区已经严重过剩,理论上说房价早就该降了,那么为何房价仍然是居高不降呢?懂行人朱海斌“5字”道破真相:有人不允许! 

到底是谁“不允许”房价下跌?到底是谁在“阻碍”房价回归理性?我们早就说过,中国房地产早已抛弃了居住第一属性,发展到今天,房子坦白说就是很多人的“创富工具”,房地产俨然已经成为了3类人的“套利游戏”,这3类人就是:已购房者(主要是炒房投资者)、银行和地方施政系统

1、曹德旺曾经直言揭穿过,随着住房已经普及,很多人的居住问题已经基本得到解决,最近几年大多数人买房目的已经不单纯,买房不是为了居住,而是为了赚钱。因此,从这个目的来看,很多前期购房人群是第一个不会“允许”房价下跌的,尤其是孤注一掷把全部身家押注在房子上的人,更是不能忍受房价下跌,个人财富受损。事实上,这些年房地产市场上出现的“开发商降价卖房,老业主集体出面阻拦”的案例我们早已空见惯;

2、经济学家盛松成说过,银行仅能承受房价下跌30%,超过这个极限,很多银行要么资金周转不灵,要么破产倒闭。此外,房价下跌购房预期会大大减少,贷款的业务也会萎缩,所以从银行发放贷款赚钱的角度来看,他们也是“不允许”房价下跌的;

3、马光远曾经直言不讳揭露过,全国绝大多数城市整个的运营体系基本都要依赖房地产:人员工资、发展建设所需资金,一大半都是靠土地出让金。房价上涨有利于地方卖地,所以从这个角度来看,他们也是“不允许”房价下跌的。事实上,过去几年我们也看到了,很多城市一旦有开发商打出“降价促销卖房”,很多地方住建局、房管局或者是房地产协会等单位就会第一时间“约谈”、“警告”,甚至是“勒令停止”。

房价虽然居高位,但是却不能大幅下跌的根本原因,其实国家智囊仇保兴也道出了真相:中国老百姓近80%的财富都在房产里,基于此,房地产绝不能出现重大变故。国家主动出击“刺破”楼市更是不可能,因为会造成不可想象的严重后果。

无独有偶,银行家周晓强也直言,房价绝对不能无休止地涨下去,但房地产价格也不能大幅度下跌,它是老百姓的核心资产,银行的信贷资产,大跌老百姓和银行,乃至是地方都受不了。

3类人阻碍,房价难道要一直保持“只能涨不能跌”吗?答案并非如此!

上文国家智囊仇保兴和银行家周晓强的话说得已经很明白,“房价大跌”会引发系统性金融风险,更会“触动有些人的蛋糕”,所以不管是购房者、地方施政体系还是银行都承受不了“房价大跌”。但倘若国家能够有办法让房价稳住或者缓慢下跌,不仅有利于打击炒房投资客,更有助于房地产快速回归健康理性。

专家:降房价这“5招”更管用

第一招:采取温和手段烫平房地产“泡沫”,慢慢挤出楼市水分。仇保兴给出的有效解决方案是:通过出台消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税,逐步“烫平”房地产泡沫。这样既有利于平抑投机炒作,又能有效促使房价回归理性,更能保持居民消费能力和财富存量。尤其是对持有2套以上房屋者,要征收“重税”。

第二招:从现在起,买房人购买房产直接限售10年。曹德旺说过,房子本身就是一堆砖头水泥,并无升值赚钱能力。是不断的交易使得房产的投资价值提升,直接推升了房价上涨。从曹德旺的言论可以得出结论,“锁死交易”就是管控房价的最好办法。虽然很多城市近几年陆续出台了限售2年或3年的政策,但笔者认为,限售年限太短,要想真正抑制投机炒作,直接限售10年才起作用;

第三招:购买2套以上住房,禁止贷款。这两年我们听到很多人炒作“4套才是真刚需”,我想说这都是给炒房找借口。对于真正买房居住的人来说,其实两套房者无论如何都够了。对于有些动辄购买几套几十套房的人来说,很明显就是带有投资炒房的目的。使用自有资金投资房地产我们不排斥,毕竟资金要有个稳妥的去处,但是利用银行杠杆投资炒房房地产,往大了说是侵占银行信贷资源,往小了说是挤占刚需利益。不管是否限购城市,我们认为都要对购买2套以上住房的人,禁止贷款;

第四招:加大土地供应,在现有供应规模的基础上增加30%。文章开始黄奇帆说未来一二线城市房价仍然有上涨趋势,归根结底还是他看到了众多的一二线城市土地供应严重不足,土地供应不足直接导致地价上涨,更会导致新房供不应求,房价上涨。这就是浅显的“面粉价格影响面包价格”的矛盾。解决这个矛盾的最直接有效方式就是“加大土地供应”,从源头上解决问题。有人可能会说,土地有限,并非想加大供应就能加大的。我认为这种说法不妥,加大土地供应并非真正意义的增加供地,通过有效途径逼出开发商手里的土地,也能达到加大供地的目的;

第五招:是最直接的,也是最有效的:直接限制5年内卖房的价格不得高于买入时的价格。有人说,这招确实有效,但不仅违背了经济学的市场定价机制,也极有可能误伤“改善置换刚需”。我想强调的是,既然要出台这类对于管控房价有效的举措,那必然就“一刀切”地实施,肯定要考虑刚需和改善刚需的利益。

也有人说,房价下跌其实对刚需一定好处都没有,无论什么时候手拿三成首付的刚需都是“冤大头”,因为他们没有主导权。即使开发商真的降价2成卖房,刚需也占不到便宜,因为对应的肯定是多种条件,比如首付比例提高,捆绑性销售等。

对于调控降房价,大家有什么好的建议?你认为以上专家提到的5种降房价招数,哪个更管用,更切合实际?

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