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房主卖房发现被离婚与买家互诉 中介职员失联

出售名下“满五非唯一”房产的张先生发现,买主孙女士被免交了18万多元的个税,对此存疑的他拒绝履行房屋过户手续,被购房的孙女士告到法院,要求他履行合同。而后张先

 出售名下“满五非唯一”房产的张先生发现,买主孙女士被免交了18万多元的个税,对此存疑的他拒绝履行房屋过户手续,被购房的孙女士告到法院,要求他履行合同。而后张先生以对方行为使自己承担法律风险为由提出反诉。

此案一审期间,法院向税务部门调取孙女士缴税档案材料时发现,在房主张先生毫不知情的情况下,经中介人员操作,其婚姻状态变成了“离异”,其住房也因此变成“满五唯一”而免交税费,法院判决解除双方的购房合同,张先生与孙女士之后均提出上诉。

昨日上午,此案在北京市一中院二审开庭审理,双方就彼此是否存在过错等焦点问题展开新一轮交锋。

买房人免税 房主被“离婚”

家住昌平区的张先生名下有位于东小口镇的房屋一套,妻子名下有位于昌平区的另外一套房屋。2015年初,因孩子上学需要,张先生准备换房,于是想出售自己名下的涉案房屋并另行购买一套东直门附近海运仓小区或香饵胡同重点学区房屋。

2015年3月,在中介怡然居客公司的居间服务下,张先生与孙女士协商房屋交易事宜:由于张先生家庭名下有两套住房,属于“满五非唯一”(房产证出证5年非唯一住房、需缴纳个税),经中介公司工作人员核算,需要缴纳约18万元的个人所得税费。双方最终以134.5万元交易了房屋,并约定税费由孙女士承担。

但在交易过程中,张先生发现购买自己这套“满五非唯一”住房的孙女士免交个税,于是感到疑惑的张先生要求孙女士与中介对此进行解释并拒绝履行房屋过户。

此后张先生与孙女士互诉至法院。先行提起诉讼的孙女士认为张先生违约,要求法院判决继续履行合同;提起反诉的张先生则认为孙女士“不诚信”,其免税的行为使自己面临承担法律责任的风险,要求解除合同,孙女士支付违约金,怡然居客公司赔偿损失。

案件审理过程中,法院向税务部门调取了孙女士缴税的档案材料后发现,在房主张先生毫不知情的情况下,经中介人员操作,其婚姻状态变成了“离异”,其住房也因此变成“满五唯一”(房产证出证5年唯一住房、免征部分税费)。一审法院判决解除双方的购房合同,张先生与孙女士后均提起上诉。

“满五非唯一”少交税近20万

昨天上午此案二审在一中院开庭,张先生与妻子以及代理人出庭参与了庭审,孙女士则委托代理人出庭应诉。

孙女士代理人要求法院撤销原审判决,发回重审或改判支持其诉讼请求;张先生则要求法院撤销原审中要求自己返还定金的判决,同时支持自己要求违约金和经济损失的诉讼请求。

就该房屋交易的问题,北京市昌平区地方税务局出具了《关于张先生与孙女士二手房交易问题的说明》。地税局表示,经调查张先生和孙女士二手房交易存在三个问题:“阴阳合同”、少缴契税、未缴纳个人所得税。经计算,此次交易少缴税款共195473.17元。

因此次交易环节提供资料涉嫌伪造离婚证这一情况,该局第二税务所已于2015年8月向公安机关报案,此案正在调查之中,目前没有进展。

审理过程中,双方的焦点主要加重在彼此在该事件中是否存在过错的问题上,孙女士一方表示同意调解,而张先生则不接受调解。

法院将择期对案件进行宣判。

追访

中介公司:操作“被离婚”职员已“失联”

据房主张先生回忆,2015年4月,他到昌平区地税局第二税务所办理缴税、过户事宜时,孙女士及中介公司已经先到税务所且已经准备好全部资料,并让他在材料上签了名。

在随后缴税办理过程中,张先生在税务窗口并未看到孙女士缴纳18万余元的个税,于是其询问情况。“她先是说打折,后在拿不出税票的情况下,中介公司又说对涉案房屋免税。”张先生表示,由于担心自己在交易中面临风险,他才坚持要一个合理的免税解释。同年6月,他经向税务机关查实,有人通过非法手段将涉案房屋办理成个税免税,孙女士少交了约18万元的个税。

新京报记者了解到,一审法院经张先生申请,向昌平区地税局调取孙女士缴纳本次交易税费的档案材料中,包含有张先生的离婚证内页复印件一页以及售房人家庭唯一住房承诺表一页,上述两页材料的右下角处均有张先生本人签字。其中唯一住房承诺表中关于婚姻状况被注明为“离异”。

从上述材料看,离异的张先生名下“满五非唯一”住房变成了“满五唯一”住房,税费被减免。

张先生坚称,他交给怡然居客公司的材料中并没有离婚证复印件,唯一住房承诺表中“离异”二字也并非其本人书写。他认为,怡然居客公司与孙女士中的一方或者两方共同伪造了离婚证及唯一住房承诺表,并且可能让自己在受蒙蔽的情况下签了字。

对此,孙女士表示自己对离婚的情况并不知情,自己只是根据税务机关开具的税票缴税,并不存在偷逃税款的行为。怡然居客公司认可张先生并没有提交过离婚证,事发后,办理此项交易的职员白某称孙女士因资金紧张,曾向其求助解决办法。

怡然居客公司转述白某的说法称,白某介绍了一个声称能避税的朋友给孙女士,该人提出收取避税金额的一半作为报酬,孙女士考虑后同意。在缴税当天,孙女士告知张先生可以避税3万,张先生表示在不影响他的情况下可以配合,但缴完税后,张先生发现孙女士仅缴纳了契税而未缴纳个人所得税,就提出先核实情况后再过户。后张先生因担心未交个人所得税对其个人信用及后续买房事宜产生不良影响,房屋于是一直未能交易。

怡然居客公司表示,事发后,公司已对白某作出辞退处理,目前已经无法联系。

延展

律师:中介公司需为过错担责

华讯律师事务所主任张韬律师认为,现实的房产交易中,中介公司不仅仅促成双方交易,往往是深度参与交易,指导或者引导当事人的房屋交易,此时,如果房屋买卖合同被法院认定无效或者被撤销,中介对此有过错时,要承担相应的过错责任,具体如下。

如本案中属于中介未尽到合理的审查注意义务,如导致交易者权益受到损害时,受损的一方可以主张中介承担相应的过错责任。

如果中介帮助交易者以合法性形式掩盖非法目的而进行的交易,比如逃税或者购房资格等方面的资质造假问题,中介对于守法方的损失需要与违法交易者承担连带责任。

对于中介方的其他过错,是否承担责任,需要视具体情况而定,但相对较多的情况是中介公司在违法交易一方不能承担责任时,承担相应的补充责任或者连带赔偿责任;但如果房产交易中,中介公司没有过错,则无需承担责任

 

覃倩蔚 本文来源:新京报即时新闻责任编辑:覃倩蔚