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两件大事,楼市再收紧!房价别抱幻想

上周的最后几天,有两件和楼市相关的大事。先是5月10日下午,央行召开媒体吹风会,相关负责人就4月份金融数据、降准、房地产金融、民企债券发行、下一步货币政策等热点问题进行

 上周的最后几天,有两件和楼市相关的大事。

先是5月10日下午,央行召开媒体吹风会,相关负责人就4月份金融数据、降准、房地产金融、民企债券发行、下一步货币政策等热点问题进行了解读。

接着,5月11日晚,苏州发布文件,提出对部分区域的新房、二手房实施3年、5年的限制转让措施。其实在此之前,市场已经流传已久。

两件事情结合在一起看,杠杆游戏认为,楼市再收紧基本确立。

1、楼市近期反攻的货币基础基本没有了。原因很简单,央行近期大放水可能不大。

在回答4月末M1和M2同比增速双双回落时,央行相关负责人明确说,当前金融市场资金面总体充裕,4月末7天银行间质押式回购利率为2.74%,比上月末低0.46个百分点。

这句话,杠杆游戏认为说明两点,第一市场上不是没钱,加上已经宣布近期对中小银行降准。市场流动性有保证。

二是基础利率不高。所谓融资贵、融资难,近期都得到明显改善。

这和市场的实际情况,也是一致的。从这个角度来说,楼市近期反攻的货币基础基本没有了。钱不更多,房价也就不会继续反攻。

2、地价一定程度还可以维持。房企融资基本有保证,土地市场如果不人为降温,不会太差。

首先,央行会同有关金融管理部门,推动银行发行永续债,补充银行资本金。

正是因为银行有了钱,不管是信贷还是银行债券投资、地方专项债、企业债发行都维持了较高增速。这里,杠杆游戏就不一一列举数据。

加之部分房企还有海外融资渠道。另外,近期房价企稳、回暖,这为房企拿地提供了本钱和信心。

但是,不久前最高层再次说房住不炒,因此土地拍卖,继续高溢价可能要受到一定抑制。只能说,维持一定地价,这是中央和地方都乐见的。

3、热点城市房贷放松希望不大。央行回答问题时,说得非常直接,抑制流动性过度流向房地产,促进形成金融与房地产的良性循环。

这句话,和杠杆游戏一直说的,“房住不炒核心就是不允许加过多杠杆”一个意思。

央行这回再次明确,房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的,是一贯的。

这句话的意思很明确,不炒,刚需的金融需求,是有保证的。去年底开始,首套房很多房贷利率上浮也都下浮。

但是对于二三套,首先高利率继续;其次,是否满足贷款需求,本身是个问题。

不仅如此,央行还说,注意到了今年以来在部分地区,尤其是个别的城市,房地产市场也出现了一些苗头性的变化。

针对这些苗头,注意,央行不会坐以待毙。而是一直在密切跟踪监测,相关主管部门也加强了对相关城市政府的指导,进一步落实城市政府的主体责任。

苏州这回不就是被指导了。所以只能去落实主体责任了,限售加强。

4、宏观的“稳”已经玩得炉火纯青。央行吹风会明确,2019年的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。上文杠杆游戏的分析也说明这一点,地价一定程度可以维持。

地价的表现,也有利于房价的企稳。货币政策的灵活性和部分区域近期房价的稳定、回暖,也就可以从和宏观上支撑今年的全国房价。

我们看到一些地方好像定了指标,比如房价涨幅不能超过5%。在这个数字下,就不会被问责,也不会遭遇调控加码。如果可以控制好,适度放松也是允许的。

有了地价、房价的稳定,预期是不是也就稳了?

起码房地产不会拖累我国经济。从目前的局面看,房地产依旧对经济和就业形成了不小的贡献。

5、苏州加码调控未来还会出现在部分城市身上。苏州之所以限售,步入限购、限贷、限价、限售的“四限”时代,原因很简单,就是房价小失控。

对于房地产来说,“稳地价、稳房价、稳预期”三稳必须确保。凡是完不成的地方,要么调控加码,要么就是得放松一点。

我们看到,去年末开始,调控结构性放松的地方不少。原因都很简单,卖房、卖地压力大,不放松咋办?

所以放松和加码调控,实际是在完成同一个目标。就看自己城市啥情况,采取啥办法。

当然,涨得较多是要被点名的。不管你想不想,这类是容易被关注的。

从前4月的市场行情看,局部过热,除了苏州也存在于其他少量城市中。接下来,根据局势发展,或许我们会看到多起加码调控。

6、2019依旧是房地产小年。这个判断,看怎么理解?2018年前高后低,整体也不算很差。只是很多地王、激进的公司压力有点大。

宏观上,杠杆游戏认为2019年的市场表现大致和2018年类似。结构上,我认为2019年太高的点可能不会有,整体维持近期的情况,甚至部分月份还会略低一些。

而房企的压力,今年可能比2018要略好。但2020年,一些高溢价拿地较多的公司,可能就有压力了。

最后我想说,央行所有的货币政策变化、调整,反映到经济层面都是有滞后期的。所以,或许未来一段时间,不管拿地还是销售,可能都还不错。

但不管是房企,还是个人,都要明白政策的底线,就是不准明显涨,并控制杠杆率。

杠杆率和现金流的保证,也是活下去的关键。

来源:微信公众号杠杆游戏