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楼市“取消公摊”的信号弹 是否影响房价?

▲(视觉中国/图) 公摊面积常引发争议的一点在于,人们对于不属于自己的只是公共平摊而承担的费用本来就心气不顺,而这些收费常常还很不透明。 来源:南方周末·文

 

楼市“取消公摊”的信号弹 是否影响房价?

▲(视觉中国/图)

  • 公摊面积常引发争议的一点在于,人们对于不属于自己的只是公共平摊而承担的费用本来就心气不顺,而这些收费常常还很不透明。

来源:南方周末

·文 | 南方周末记者 卢宝宜

2019年2月18日,住房和城乡建设部发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,内含一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,当中指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

这是住建部的官方文件中,首次明确住宅建筑应以套内面积进行交易。消息一出,迅速引起热议,“取消公摊”登上微博热搜。

“央视新闻”公众号发文称,这次公开征求意见的只是一套建筑行业的技术标准,目的是规范建筑企业的建设行业,而房地产商的销售行业应由另外标准来规范。

而所谓“公摊”,是中国房地产的一个特色概念,意为公用建筑面积的分摊,与套内面积合计为一套商品房的建筑面积。目前中国住宅主要以建筑面积进行交易。买100平方米的房子最后只得70平方米,如果是高层电梯房,甚至可能只得60平方米。

根据2000年发布的《房产测量规范》,可分摊的公用建筑面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房,以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;还包括每套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

由于缺乏统一的标准规范,不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。中原地产首席分析师张大伟发文表示,目前从全国来看,一二线城市相对规范,公摊系数(公摊面积/套内建筑面积)在15%-25%之间,而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。据媒体报道,2014年山东高密“贵宾首府”的楼盘公摊系数超过52%。

作为房地产交易中最不透明的部分,“公摊”给了开发商众多暗箱操作的空间。例如大部分计入收费的公摊面积实际小于真正的公摊面积,部分开发商还会将公摊面积卖作车位。2018年,招商蛇口的“中国玺”楼盘也曾被爆料,因通过违规增加套内面积,要求每位户主补缴30万元不等的面积差价。

另外,同一项目因建筑面积相同而套内面积不同引起住户矛盾的问题也常常出现。以夸大的公摊面积收取精装修费用、物业费和取暖费等情况也让众多老百姓怨声载道。

新华社在2018年就曾发表《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》一文,追问:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?但时至今日,对于公摊面积的收费和处理,中国也一直没有明确的法律法规作出约束,此轮住建部的首次正式发声,被看作是国内房地产“去公摊化”的重要信号。

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“公摊”前世今生?

暗藏猫腻的公摊面积究竟从何而来?

南方周末记者查阅资料发现,并没有找到明确的来源。以国外发达国家为例,在房地产交易中并无此类做法,交易面积即所得面积。国内媒体上首次关于公摊面积的论述,最早来自1993年香港的一起房地产交易纠纷。

舆论普遍认为该模式最早来自于香港。1950年代的香港,房地产业刚刚起步。由于楼房都是一栋栋出售,价格高昂,李嘉诚率先想出了“分层出售”的模式,随后便是“分户出售”,公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊的成本被分摊到每一户的房价中。从此有了公摊一说。

同时间,“卖楼花”的预售制应运而生,解决了早期开发商资金不足的难题。随着内地房地产市场的崛起,这两者在1990年后被迅速复制到内地市场。

公摊面积常引发争议的一点在于,人们对于不属于自己的只是公共平摊而承担的费用本来就心气不顺,而这些收费常常还很不透明。部分开发商甚至在楼盘里大面积打造豪华会所、恒温泳池、空中花园等,最终都被计入公摊。在房地产业高速发展的黄金时代,饥饿营销之下,群众只顾着抢房,无形中已默认了公摊这一潜规则,有苦说不出。

2008年,香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”(即内地的“套内面积”)在售楼书和售房合同中明确展示。2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,强制要求商品房销售按实用面积计价,正式告别公摊面积。

而在内地,众多城市地产开发依旧延续这一模式。

重庆在2002年曾以地方法规的形式,明确规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。

作为第一个也是官方唯一一个不纳入公摊面积计价的内地城市,重庆在此轮“取消公摊”的话题中也被推上了风口浪尖。据同策咨询研究院总监张宏伟透露,重庆近两年出现不少把套内面积又改回建筑面积计价的现象。南方周末记者采访了多位重庆住户发现,目前重庆主城区的确已按照套内面积计价多年,但其他区县仍按照建筑面积交易。同时,哪怕是按套内面积计价的主城区,其缴纳的税费依然按照建筑面积计算。

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房价是涨是跌?

此次楼市去公摊化引发热议,大众的关注点还是,楼价会跌会涨?

今日头条上的网友回答:“带皮核桃15一斤,去皮核桃30一斤”,引来诸多转发。

事实上,过去的分摊面积让房价名义上看起来便宜了。以广州一套最近入市的价值350万元的商品房为例,实际套内面积是70平方米,增加公摊后变成90平方米,平均单价从套内实际的5万元/平方米降至3.8万元/平方米,降低了24%。

张大伟预测,按照目前市场平均的得房率(套内面积/建筑面积),未来以套内面积计算,全国的房价还要高20%-25%。

去公摊只是会导致单价抬高,在购买总价上实际没有变化。这在期房销售的过程中更利于购房者,减少了开发商的灰色利益,物业费等因为建筑面积衍生的其他收费有可能降低。

对于二手房市场,苏宁金融研究院特约研究员江瀚发文指出,办过证的老房子一般房产证上会写明建筑面积和套内面积,所以交易的时候根据实际套内面积进行交易就行。

据南方周末记者向相关律师了解,目前不同地区的房产证在建筑面积或套内面积的登记上存在多种情况,哪怕同一个地区不同时段,因房产证的版本更新也会有不同的模版。但是在机构持有的《不动产登记簿》上,记载了不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况,包含建筑物的分摊面积。所以哪怕房产证上没有写明套内面积,也可到当地的房管局或工商行政管理局咨询。

在二手房交易上,香港的做法也可借鉴。香港地产代理监管局强制要求,中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。其特区差饷物业估价署也准备了全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供公众查阅。

关于此次取消公摊的消息,还有机构人士认为是为即将到来的房地产税做铺垫。虽然此前财政部表示房地产税将按照房产评估值,即房价总价进行征收,与面积无关;但是取消公摊面积有可能影响到房产税的免征面积,按照套内面积计算,将有望减轻房产税的负担。

不过,目前该公告还只是征求意见稿,向社会公开征求意见的反馈截止时间为2019年3月15日,离成型和正式落地还要更长一段距离。但总体而言,楼市去公摊,让房地产业更透明,是大势所趋。

 

 

 

江泽文 本文来源:南方周末