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被英文媒体指敛财欺骗投资者 华裔开发商有话说

加国无忧 51.CA2018年9月27日 14:53来源:本网编译作者:Joyce
多伦多星报(Toronto Star)今天以大版篇幅报道了华裔地产开发商刘通在多伦多东部Ajax市旧城改造项目至今尚未动工,并

 加国无忧 51.CA

2018年9月27日 14:53来源:本网编译作者:Joyce


多伦多星报(Toronto Star)今天以大版篇幅报道了华裔地产开发商刘通在多伦多东部Ajax市旧城改造项目至今尚未动工,并遭到超过10名投资者和合作伙伴的起诉,故事的主角刘通今天向加国无忧表示,此报道并没有把全部事实说出来,报道提到的两个地产开发项目--Central Park和The Academy也没有失败,前者是与Ajax市政府合作的旧城改造项目,今年3月龙脉集团把市政府告上法庭,他非常有信心赢得官司,并会将此项目继续下去;后者目前面临抉择,到底是把项目卖掉还是自己继续开发,已经有开发集团对此项目感兴趣。

刘通表示,房地产开发公司面临多项法律纠纷在加拿大是非常普遍的现象,按照合同,到2023年他们如果无法交楼,才算是违约,但是现在如果有购买楼花者希望取消合同退款,他们会原款奉还,而且不收费用,事实上他们已经为数十名买家退了款。

至于与Ajax市政府的官司,刘通表示,市政府单方面宣布终止合作协议,他们才将市政府告上法庭的,之前龙脉已经取得阶段性的胜利,最后的判决估计会在1至2个月出炉,他对获得最终的胜利充满信心,并表示龙脉希望与Ajax市政府继续合作,完成中央公园的开发项目,令投资者、楼花购买者、市政府和龙脉共赢。

以下是多伦多星报的报道:

TheStar调查报道,35岁的华人地产开发商刘通以开发公寓为名集资数百万,但却一直没有动工建设,目前面临与购房者、合作方、投资方、市政府的多达14起诉讼。

其中一个项目叫中央公园(Central Park Ajax)在不到一个月的时间内就被抢购一空两年半之后,也没有破土动工。该项目已经被起诉,购买者要求退款

目前,这是龙脉投资集团(LeMine)最新一个失败的项目。该集团是刘通Tong(Thomas)Liu领导,梦想却从未兑现

刘通至少卷入了14起诉讼案件,数百名购买者因此陷入困境。指控罪名包括欠投资者数百万元并且不支付账单

刘承认他缺乏经验导致了一些错误,但他称自己的意图是的。


刘的良好意图中,有一个位于3070 Ellesmere Rd.的杂乱空地。他说那里打算建造The Academy——一座26层的公寓,面向投资者,为附近多伦多大学士嘉堡分校的学生提供出租房。该项目2014年预售时已售罄,但还未动工该项目尽管尚未取消但已无限期停滞。“我们被困住了,”刘说。

尽管没有房地产开发的记录,却成功说服了投资者市政官员和急切的购买账

虽然他锁定了宝贵的土地资源,并且在没有破土动工的情况下收集了数百万元的预售款,但购者却眼睁睁亏钱。投资者正在向法院寻求收回损失,因为仍未被使用土地可能有助于缓解该地区住房紧张问题

据市场研究公司Urbanation调查,自去年年初以来,多伦多地区已经取消了12个公寓项目。旺市的两个大规模开发项目最近被取消,超过2,000名买家遭殃,并开始呼吁加强对购者的保护。

随着建筑成本的上升开发商难以获得融资或者难以获得他们想要的利润因此未来会有更多的项目取消。

努力为他的Ajax项目获取融资,不会说The Academy项目是否也遇到了类似的问题他一口咬定自己的项目只是推迟了。

星报调查了法庭记录,根据信息自由法获得相关文件,并采访了20多及其公司有关的人员(前雇员,合伙人和顾问以及与LeMine公司合作的行业高管)其中许多人只愿在不透露姓名的情况下发声因为他们担心刘会提起诉讼。

“他的想法很好他的经验和后续行动并非如此”建筑师Clifford Korman说,刘先生称他为导师。

如果能把钱拿回来,我会很高兴翻篇”Central Park Ajax 项目的购买者之一Ayesha Karatella说道。

安省的进步保守党政府表示,如果开发商不兑现承诺省府正在研究增加对消费者的保护。

与此同时,刘说他期待自己的下一个项目。


在房地产之外,LeMine公司的其他未兑现的承诺包括将加拿大canola油运往中国的价值十亿元贸易协议以及投资渥太华私人铁路项目。两者都落空了

刘说,由于加拿大政府没有从中国获得进口证书,因此油交易协议破裂。渥太华铁路项目负责人表示,他和他的员工在审查了的公司后拒绝与刘合作

拿不出任何公司的实际成功业绩。当被问及公司的最大成就时,他大谈公司的投资理念以及2014年在Yonge-Dundas广场举办的“快闪族”活动。刘说个视频在中国社交媒体平台微信上曾广为传播

刘在中国湖南省长大说他的公司旨在“为中国资本创造平台”。

刘先生18岁时首次来到加拿大,在汉密尔顿的一所私立寄宿学校读完高中最后一年。在多伦多大学士嘉堡分校获得了本科学位后,开设一家小型移民咨询公司。当一位中国客户向他询问加拿大的发展机会时,他意识到将中国投资者与加拿大房地产项目联系起来可能是个机会于是2011年创立了LeMine。

2014年1月,他190万元买了3070 Ellesmere Rd.,计划在那里建造The Academy项目。该项目很快售罄,并因其时尚的设计而受到称赞。刘被加拿大中国商会评为“房地产开发和国际商务年度人物”。

尽管有荣誉和顺利的销售,刘没有开始建。据三位熟悉该项目的人表示,他得到了外国投资者的支持,但仍然资金不足,无法获得足够的融资。

这并没有阻止他同时承担另一个大项目。2014年9月,他与另一家开发商签署协议,接管多阶段公寓开发项目该项目土地的部分产权为Ajax市拥有。项目最终定名 Central Park Ajax振兴镇中心长期计划的第一步。

根据一位投资者提出的索赔声明,刘已抵押The Academy项目以资助Ajax开发项目表示自己The Academy投资200万元,尚未收到承诺支付的股息。他指责刘“疏忽歪曲”并利用未开发的地产为其他项目融资。该投资者通过他的律师表示拒绝评论。

刘在他的辩护陈述中否认了该投资者的指控,说他们目前无权获得任何红利。刘还坚称The Academy项目仍然存在,该投资者的资金专门用于开发项目

项目的另一组投资者起诉刘说他违反了合同,不能说明钱的去向,也不退还保证金。刘没有提交辩护声明后5月份法庭发布缺席判决,返还投资者541,275元。

2015年秋天,他为Ajax 市长Steve Parish 和其他三位Ajax 官员安排了为期两周的中国之行。有商务会议还有参观长城天安门广场和其他旅游景点的观光旅游。(该市支付市长和工作人员的机票和签证费用,而LeMine公司则承担了旅行中的所有其他费用。)

LeMine的项目设计于2015年12月完全获得批准。作为协议的一部分,LeMine要在2017年7月15日之前开始施工。


 The Academy项目一样,Central Park Ajax 营销做的极好410个单元项目预售在几周内就销售一空。

问题随之出现。售罄几周后,刘与市长会面,表示他希望增加五层——高度增加50%。

“我表示这不会得到我的支持,”Parish在一封内部电子邮件中写道。他告诉刘在预售后增加额外的楼层“对现有购买者不公平,违反我们的长期协议”并且“可能导致政治难题”Parish写道。“(他)似乎认为他可以想怎么干就怎么干

Ajax的首席行政官Rob Ford已经退休,他在2017年的前四个月两次写信请求“紧急”会议。福特列出了一连串的问题:LeMine公司仍未修复销售中心无视电子邮件;  LeMine仍未获得建设融资。

Ajax市政府再三宽限项目的截止日期。最终在2018年1月11日,该镇不得不宣布重新回购土地的计划,并正式终止与LeMine公司的合作关系。

六天后,沮丧的刘冲进Ajax市的市政厅,要求与福特会面。根据市政府内部邮件,在三个月前被要求离开,因为他让市政府员工“不舒服”。这次他被护送出去的

3月,刘以3亿元起诉Ajax市政府“非法终止土地开发合同。”审判于今年夏天举行,预计将在年底前作出判决

针对刘某提起的诉讼中,前顾问和承包商声称欠他们钱所有的指控都称刘滥用投资者资金。

在今年的一个案中,投资者Valbonne-Canada以超过210万元的价格赢得了对刘的官司。此案涉及Thornhill联排别墅开发项目,该项目从未建或预售给公众。

刘先生后来卖掉了未开发的房产,法官Thomas J. McEwen对刘进行了裁决,判决包括对刘的“扣押通知”,但刘说,扣押令没有被强制执行,他正在制定和解协议。Valbonne-Canada的律师拒绝发表评论。

在另一起案件中,刘和他的配偶都是被告,多伦多资本公司和其他债权人正在获取Willowdale房屋,该房屋与Ajax 房产交叉抵押。

据法庭文件显示,刘某及其妻子于2017年4月拖欠Ajax 房产抵押贷款,欠款超过200万元。

2月份作出缺席判决,但刘说他没有失去房子,贷款人最终获得了赔偿。多伦多资本公司的首席经纪人Frank Mondelli拒绝发表评论。

另一起案件指控和他的工作人员告诉中国投资者,如果投资 The Academy可以在加拿大获得永久居留权。周称他向刘支付了496,703元,他以为这笔钱被托该投资者声称,尽管“一再提出要求”,刘“未能提供任何信息......显示他的资金情况。”刘尚未提交辩护声明,但他否认中国投资者提出过投资永久居留权。

总的来说,刘承认犯了错误,但将之部分归咎于第一代移民经营复杂业务的教训

约克大学Schulich商学院房地产和基础设施教授James McKellar表示,在过热的房地产市场中,购买者最容易受到影响。刘这样的开发商“竞相抛售”,可能将价格定得太低,并没有考虑到实际的建筑成本。

McKellar表示,无法交付房屋的开发应该受到处罚。“大家为旺盛的房地产行业付出代价,这就是政府必须介入的原因。”

根据判决今年6月,The Academy项目中刘的合作伙伴也是他的原始合伙人2016年切断了与该项目的所有关系 合作伙伴指控刘在没有得到公司同意的情况下持续利用公司借贷,法院命令临时冻结产。

刘说, 3070 Ellesmere 产没有冻结。他没有解释为什么有文件所显示的情况与他所称的情况不符。财产记录显示,该物业有三笔抵押贷款总额为1300万元。

刘先生坐在他的会议室里,认同他的公司陷入困境。

刘说,他的公司还有很多利好。他说,每个月都有投资者进入,他正努力推出一个新项目。他拒绝讨论这个问题。“也许以后