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年底楼盘花样促销 3大套路要警惕

2021年12月17日 19:12 来源:羊城晚报 [手机看新闻][字号 大 中 小][打印本稿]  文/羊城晚报记者 陈玉霞  距离2021年结束不到半个月,广州楼市的抢客大战依然在持续

 2021年12月17日 19:12   来源:羊城晚报   

 
 

  文/羊城晚报记者 陈玉霞

  距离2021年结束不到半个月,广州楼市的抢客大战依然在持续。

  从供应方面看,不仅外围区域的新盘新货陆续发售,就连海珠、荔湾及天河等中心区的新盘也在积极争夺市场,全市过万套的月度新增供应,让开发商们促销出货的神经丝毫不敢放松。特别是在这个月内,市内一些热销的大盘如金域曦府、亚运城、黄埔中央城、保利天汇、珠江花城等盘还将推售新货,吸客效应较为明显,大盘周边的项目因此将要付出更大的营销努力。

  调控力度不减的今年年底,楼盘的促销花样因此越来越多,特价单位、送管理费、砸金蛋、首期可分期、内部转名等不一而足。对于买家而言,能以更实惠的价格买到好房子自然是好事,但面对眼花缭乱的促销,甚至在素质良莠不齐的中介经纪疯狂的推销中,一些买家往往也会遭遇促销套路,原有的购房喜事因此变成了烦心事。在今年特殊的调控环境下,有三大套路需特别留意。

 

  推迟网签 N年内可内部转名

  文/羊城晚报记者 梁栋贤

  开发商急于卖楼回笼资金,而有部分消费者在近期有购房需求,看似“郎有情妾有意”的事情,却苦于买房者被限购,没有买房的资格,无法成交。往常,大多数开发商的做法是等有购房资格的人上门,反正愿意买房的人多着呢,如今,随着购房需求的减少,开发商不得不想方设法将这部分原本属于鸡肋的需求开发出来,推迟网签,让购房者有更多腾挪出名额的时间。

  首付比例不同 宽限时间有异

  因为开发商的目的是为了尽快回笼资金,因此不同的首付金额往往意味着不同的宽限时间:首付三成或以下的买家往往不能被宽限网签时间;首付五成左右的买家可以获得半年左右的网签宽限期,七成甚至是全款的买家能获得更长的宽限期,可以一年内网签甚至最长的可以五年才网签,对于希望自住却苦于暂时没有名额的买家而言,似乎等于提前拥有了改善居住的可能。

  与网签期宽限配套的,往往是购房者可以在正式网签之前选择内部转名,也就是说,如果因为房屋升值,买家想出售获利或者是其他原因,买家还可以选择将自己的房产转让,一进一出少了至少十万元的税费,对带有投资性质的买家,亦好像等于多了获利的空间。

  不能及时网签 存在巨大风险

  放松网签时间,允许N年内内部转名,表面看起来对买家极其友好,实际上却存在着巨大的风险。一是因为没有网签,这样的交易不能被认定为合法,难受法律的保护。此前曾经有这样的案例,因为房价回升金额巨大,开发商去有关部门处主动报告并接受处罚——目的只是为了让有关部门认定这样的非法交易无效,开发商可以重新以高一大截的价格将房子卖出去,而买家只收回了已支付的房款。

  这还不算是最坏的,有部分开发商为解决资金短缺的问题,甚至一房多卖,这些不合法的交易所得往往不会进入政府的监管账户。若是开发商卷款而逃,虽然买房者选择诉讼解决的时候都能够获胜,不过开发商往往已进行了资产转移,房产也同时被卖与了众人,其中一人可能已经合法地进行网签,其他未网签的购房者交了大量的房款,却可能面临钱房两失。

 

  双合同销售 表面平买 背后购房成本反增

  文/羊城晚报记者 梁栋贤

  为了让楼市平稳发展,广州新拿到预售证的楼盘都必须接受指导价,对于一些售价在附近街区偏高的楼盘而言,这可能意味着需要有3%甚至更大幅度的降价,为了降低成本、增加收益,有的楼盘就将装修剥离出来销售,双合同销售也重出江湖。

  平价买房后要捆绑装修

  去年,黄小姐相中了某网红楼盘,无奈某热门户型一房难求,销售人员告诉她,等下一期吧,这一等就等了大约一年。近日,该楼盘某销售人员主动联系上了她,最惊喜的是,房子单价从当时的近6万元变成了如今的5.4万元起。不过当到场了解后,她才发现,卖5.4万元的是最差的单位,她看中的单位单价都要5.5万元甚至以上。

  不仅如此,买房时要签订两份合同,一份是正常的商品房买卖合同,另外一份是装修合同,装修单价约5000元/平方米,如果将装修合同放在一起算,此时的房价和去年差不多。

  虽然现场展示的装修标准还不错,不过黄小姐认为还是不值5000元单价。只签订正常的合同,拒绝附加的装修合同是否可以?这个要求被销售人员当场拒绝。

  双合同后购房成本增加

  表面看起来,在“双合同”后,黄小姐的总房价并没有增加,实际上,对她而言置业成本比以前可能还略高一些。因为装修贷款往往是按照消费贷的模式放款,其年利率比普通的房贷利率要高一个百分点以上。其次,和房贷最长可以申请30年还款不同,装修贷款最长的还款年限往往只有五年,因此头五年消费者的还款压力非常大。

  还有一个隐藏的风险:购房合同一般是消费者与房企签订,若日后发生什么装修质量问题可以找开发商解决,而装修合同则很可能和施工方签订,一旦发生装修质量问题,很难界定这是房屋的基础质量不好还是装修质量不好导致,要找人保修还得先确认责任人,麻烦许多。

 

  特价房频现 “降价”后面有文章

  文/羊城晚报记者 陈玉霞

  年底楼盘促销花样虽多,但降价仍是最吸引眼球、最能刺激购买力的方式,花样名目包括一口价、特惠价、限量珍藏价、内部员工价等。羊城晚报记者走访一些热门楼盘发现,年底的这波促销价,有些是真实惠,有些则是名义上的降价。

  直降4000元/平方米?没那么简单

  近日,想在年底置业的吕先生收到黄埔区某盘销售人员电话,称推出一批新品,价格比前期低了4000元/平方米。吕先生前往现场了解发现,新货的价格确实是低了,但是交楼标准也低了。“以前的交楼标准是精装,入门玄关柜、洗碗机、净水器、阳台收纳柜、房间衣柜等都会配齐,但现在的交楼标准就变成了简装,各类柜子都没配了,”吕先生说,这些是明眼能看到的,但更多的恐怕是普通人看不出来的,“比如地砖、墙面涂料、门、橱柜等,即使开发商选用最低等级的建材来节省成本,我们也不得而知。”

  即是说,该楼盘新品的降价,并非真正意义的降价,它只是通过减配交楼标准来实现。

  房子同样适用“一分钱一分货”

  和很多消费品不同,房子的定价和地段、配套、朝向、楼层等有一定关系,可谓一房一价,且“一分钱一分货”。因此,特价的房子,有可能是该批单位为低楼层、或朝向较差的单位,有可能仅仅是几套尾货单位的噱头,有可能是受噪音等外围环境影响较大的单位,当然,也有可能是各种标准都减配的单位。

  为了促销,不少楼盘会启动一二手联动销售,有些中介经纪为了增加带客量,也可能夸大楼盘促销力度及报低楼价。此时的意向买家,需保持冷静,多看盘多比较。  

 

(责任编辑:李冬阳)