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土拍市场“变天记” 20个城市流拍70宗地块

2021年11月21日 09:31 来源:中国新闻周刊 陈惟杉 [手机看新闻][字号 大 中 小][打印本稿]  在经历8月初的集体延期后,11月初,22个重点城市的第二轮集中供地多数已落下帷

 2021年11月21日 09:31   来源:中国新闻周刊   陈惟杉

 

  在经历8月初的集体延期后,11月初,22个重点城市的第二轮集中供地多数已落下帷幕,与第一轮的火热截然相反,第二轮集中供地惨淡收场。

  据中指研究院于10月下旬作出的统计,已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市,共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%,而在首批集中供地时,流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。这些本属热门、过往“地王”频出的城市流拍撤牌率走高,让外界感到意外。

  集中供地的初衷是稳地价、稳预期,但是在下半年市场遇冷,房企融资几近枯竭的情况下,已难以单独评价集中供地政策的效果。有业内人士感慨,集中供地本意便是降低市场热度,在8月调整部分规则后,特别是叠加下半年房企遭遇困境,直接“杀死”了第二轮集中供地市场。

  而就在第二轮集中供地惨淡收场之际,第三轮集中供地也已开启,但是想要在两个月内完成逆转似乎难以实现。

  土拍新规挤压房企利润

  11月1日,无锡完成第三轮集中土拍,成为三轮土拍第一城,其中85%地块底价成交。整体溢价率降至0.01%,与首轮12%的溢价形成鲜明对比。土拍热度降至冰点,这或许是政策设计者始料未及的。

  “两集中”的官方消息第一次出现,是在今年2月。自然资源部自然资源开发利用司负责人接受新华社专访,证实重点城市住宅用地集中公告、集中供应的“两集中”供地形式,目的是“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响,纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争”。

  此前,青岛、天津集中供地悄然起步,全年分三批次集中统一发布宅地出让公告,天津甚至明确3月、6月、9月中旬三个公告时间点。由此,22个重点城市今年将进行三轮集中供地的形式为外界所认知。

  地方政府土地出让以往会延续整年,被指容易采取“饥饿营销”推高地价,据华泰证券研报统计,22个重点城市此前两年遵循“前低后高”的供地节奏,四个季度供地建筑面积比例为18%、27%、26%、29%。

  5月中旬,青岛第一批集中供地结束,55宗宅地中54宗以底价成交,但作为最早宣布采用“两集中”供地形式的城市之一,低溢价率与集中供地无关。有品牌房企青岛公司人士向《中国新闻周刊》解释说,集中供地对青岛的影响微乎其微,“因为青岛98%的土地出让为‘定向勾地’”。

  “定向勾地”指用地预申请,即单位和个人对列入招拍挂出让计划内的具体地块有使用意向的,可以提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格,之后再参与招拍挂拿地。由于已有预先沟通,招拍挂环节难现激烈竞争,某种意义上是“定向供地”。前述房企人士表示,集中供地不过是将房企实际拿地时间集中到特定时段而已。

  青岛是首轮集中供地为数不多市场热度较低的城市。至6月底22个城市首轮集中供地结束,政策效果被认为不及预期。据中指研究院统计,22个城市整体成交楼面均价9591元/平方米,较2020年成交楼面均价上涨38.3%。除重庆、武汉,20个城市均设置溢价上限,在第一轮集中供地中,部分城市竞价达上限地块数量不降反升,如无锡竞价达上限地块比重甚至高达90%以上。而像没有设置溢价上限的重庆,过半地块溢价率超过50%,直接推升重庆新房价格涨幅4月、5月居70个大中城市首位。

  “马甲”横飞是第一轮集中供地热度的又一佐证。“马甲”指房企在集中供地城市成立的子公司,在竞价环节达到溢价率上限后,通过摇号等方式决定地块归属时,“马甲”越多命中率自然越高。5月,金地、旭辉等在短时间内在苏州注册多家子公司,苏州自然资源和规划局紧急通知,要求竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

  “首批集中供地市场热度较高,主要原因是部分重点城市一季度供地节奏放缓或停滞,年初资金较为充沛的房企为维持年内规模首批补货意愿较高。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《中国新闻周刊》说,头部房企积极拿地,优质地块多竞价达到上限。此外,部分城市竞配建、竞自持,也导致中小型房企拿地意愿一定程度上受抑制。

  第一轮集中供地结束后,8月初,深圳、天津、沈阳、青岛等地第二批集中供地被叫停,自然资源部8月10日召开会议,调整规则,宅地溢价率上限不得超15%,不得以竞配建等方式增加实际地价。

  其实在22个城市集中供地之初,自然资源部还曾鼓励各地探索限地价,竞配建、竞自持等稳地价措施。首轮集中供地时,各城市设置不同溢价率上限,如上海最高溢价为10%,重庆、武汉并未设置溢价率上限,而且多数城市在竞价达到溢价上限后,转而竞自持、竞配建,无形中推高了土地实际溢价率,挤压房企利润。

  如杭州第一轮集中供地时,41宗地块以竞自持成交,占总土地出让的72%,最高自持比例达40%。“公司融资成本低,品牌影响大,在公司团队精干高效管理下,努力做到1%~2%的净利润水平。”滨江集团董事长戚金兴在回应公司拍下的杭州集中供地地块未来利润空间时曾如是回答。

  而在规则普遍调整的情况下,第二轮集中供地形势逆转,普遍遇冷。

  多数城市都存在因房企报名情况不理想,在开拍前决定终止、延期出让部分地块的情况。如北京原定计划出让41宗地块,结果26宗地块延期至下一轮集中供地时出让,给出的原因是“为进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标,维护土地市场稳定,优化出让条件”。

  房企参与的积极性不够高,直接导致超半数城市的宅地成交楼面价较首批有所下滑,底价成交地块数量上升,竞价达上限地块比重则明显下降。对比广州两轮集中供地情况能清晰看到降温。9月底,广州第二轮集中供地挂牌的48宗地块中有25宗流拍,在成交的23宗土地中,18宗底价成交,仅5宗溢价成交,平均溢价率仅为1.5%。而第一轮集中供地时仅有6宗地块流拍,18宗溢价成交。

  “部分城市降温效果超预期。”陈文静认为,重点城市土拍引入新规则,对房企产品设计和成本管控提出更高要求,在一定程度上挤压房企利润空间,降低房企拿地预期。

  其实,要求取消竞自持、竞配建也是为了保障房企利润空间,但广州、深圳等6个城市仍保留“竞自持”环节。“从实际执行情况来看,很多城市没有执行。因为地方政府不愿意损失地价,还要通过配建,最大化挖掘土地价值。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》。

  一些城市的捆绑限制确实颇为严苛,如长沙部分地块涉及无偿配建、引入医疗和科技产业等,市区16宗地块因无人报名撤牌,两宗地块流拍,流拍和撤牌地块比重超过六成。杭州也是其中典型,虽然取消了竞自持、竞配建环节,在竞价环节触及溢价上限后转入摇号,但同时推出10块“竞品质”地块,溢价率不得高于5%,而且未来均须现房销售,这意味房企资金回流较慢,最终这10宗地块全部终止出让。

  房企资金紧张成“躺平”主因

  第二轮集中供地严苛的出让条件并非土地市场遇冷的唯一原因,甚至不是主要原因。

  “在‘三线四档’、银行‘两道红线’等政策调控下,房企资金面整体收紧,销售回款成为维持经营基本面的关键要素。在热点城市‘薄利抢地’,虽然项目本身利润空间较窄,但由于当时市场需求旺盛,销售去化和回款更有保障。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《中国新闻周刊》表示,第二轮集中供地遇冷的重要背景还是市场调整与房企资金压力增大,同时,“第二批供地严格购地自有资金审查、上调保证金比例等政策使房企拿地意愿受到抑制”。

  “建立购地资金来源审查制度”是“8·10土拍新规”要求的内容,22个城市中除了在8月10日前已经完成第二轮集中供地的厦门、长春、无锡外,余下城市均增加了房企购地自有资金审查要求。

  如深圳此次就提出建立“先承诺后审查”的工作机制,竞买申请人需承诺购地资金来源的5个“不属于”,而从近期无锡发布的第三批集中供地挂牌公告中可以看出,此前未跟进这项要求的城市也在新增房企购地自有资金审查和开发资质要求。

  “房企资金链紧张,多数城市要求以自有资金拿地,并规定违规禁拍年限,这是第二轮集中供地遇冷最主要的原因。”李宇嘉也表示,过去房企拿地依靠融资,即“前融”,融资通道包括信托、私募、基金子公司等。一旦严格要求自有资金拿地相当于土地市场规则发生很大变化,甚至是颠覆性变化,让房企非常不适应。

  “其实政策一直要求房企以自有资金拿地,但今年下半年的审查更为严格。”一位房企投资部门人士向《中国新闻周刊》解释说,过去,例如集团公司成立项目公司拍下一宗价值1亿元的土地,可能项目公司的注册资本金只有1000万元,只负责开发,购地款完全来自集团公司。“现在严格要求项目公司的注册资本金大于土地款,才可算作自有资金,变相降低了房企资金的流动性”。

  “一般情况下项目公司以股东借款的形式从集团公司获取购地款,然后再将土地抵押从信托融资。”有房企融资部门人士告诉《中国新闻周刊》,一些信托项目说明书介绍的资金用途就包括“偿还股东借款”,“不能明确讲配资拿地,但是可以讲偿还股东借款,房企再使用这笔融资款拿地,变相就是在融资拿地”。

  以土地储备支撑高周转模式确实是过去几年房企发展的主流。

  “过去几年基本上依靠高杠杆、高周转模式,做得越极致的房企发展就越快。”有房企管理层人士介绍,“比如一家房企有20亿元资金,不加任何杠杆,买一块地需要15亿元,剩下5亿元作为建设费用,8%~10%的利润对于房企就算比较高,可能过3年之后房子全部卖完,回到手上22亿元,效率非常低”。

  “但如果拿15亿元投资三块地,剩下的资金缺口靠融资,一次性推进三个项目,同样是3年后,每块地都可以带来两亿元利润,再以这样的方式反复投入,越来越快。”他说,“地产圈都开玩笑说有些房企几乎是一天拿一块地”。

  除了严格审查购地资金来源,一些城市调高了参拍门槛,特别是保证金比例,无疑对于房企资金链提出更高要求。杭州、苏州和深圳等城市第二次集中供地均上调了保证金比例,杭州就取消了首批5000万保证金托底机制,保证金比例恢复至20%。而且北京、杭州、广州、武汉等城市第二批供地推出部分大体量地块,固定保证金比例下这些地块参拍资金门槛本就较高,如北京第二批次地块中大体量地块比重有所上升,6宗地块保证金超过10亿元。

  “集中供地对房企一个比较大的影响就体现在对资金储备的要求上,特别是如果房企想在相近的时间段参与热门城市或地块的竞拍,无疑需要大量的资金储备。”前述房企投资部门人士说。

  集中供地本身就对房企的资金调集能力提出更高要求,刘水表示,相比较全年平滑拿地节奏,集中供地增加短期现金流压力。越秀地产董事长林昭远曾在今年的业绩会上坦言,“我们对任何一块土地都要加强研究,过去可能一次拿一块地,相对没有那么大的压力,如今对人力和资金都有压力。”

  “集中供地的用意之一就是增加房企资金链压力,但从第一轮集中供地的情况来看效果并不明显,而且目前是否严查自有资金购地也已经不是主要矛盾,因为房企融资渠道无论正规与否基本都已经枯竭。”全国房地产经理人联盟理事邓浩志向《中国新闻周刊》分析说,目前民营房企普遍资金紧张,能有资金在当前出手购地的房企极为稀少。这与土地是否优质无关,与价格是否合算也无关,而与企业是否有能力参与有关。

  万科董事会主席郁亮此前就曾表示,现金变得更加珍贵,万科对投资标准也有了更高要求,只拿特别好的项目。

  第三轮土拍低迷将延续?

  民营房企无力参与土拍,央企、国企成为第二轮集中供地的主角,是当初未曾预料的“副产品”。

  据克而瑞地产研究中心统计,广州、深圳、成都等城市国企竞得地块可占八成以上。以广州为例,广州南投、南沙建设集团等市属企业在广州第二轮土地集中出让中非常活跃。邓浩志认为,在一般招拍挂市场上,这类型企业很少出现,通常只在市场非常低迷的时候出手,用于提振市场信心。“目前有意愿出手买地的可能是地方下属企业”。

  地方国企入场“托市”或在第三轮集中供地时延续,无锡是国内第一个结束第三轮集中供地的城市,不少政府下属企业出手拿地。但邓浩志表示,如果房企生存状况情况不改善,这种托市意义并不大。一则土地出让收入只是“左手交右手”,并没有有效增加收入;二则也改变不了普通房企对市场的预期,更改变不了他们的资金状况,只能算无用功。

  而从目前已经上架第三轮集中供地地块的城市来看,地块数量与金额相比第二轮均有所下滑。

  第二轮集中供地挂牌48宗但流拍25宗地块的广州,在11月2日上架了新一轮集中供地地块,仅推出17宗地块,其中还包括7宗第二轮流拍的地块。起拍总价从前两轮的千亿元左右下降至430多亿元。

  “政府肯定在担心如果在第三轮再次出现大量流拍会传递负面信号,而且市场也无力承受众多地块。即使一些尚有资金实力的房企也不敢拿地,担心此时出手拿地会被套牢,房企自然有‘补货’需求,但那是基于长线而言,短线房企面临保卫资金链的问题。”邓浩志说,上一轮流拍严重的增城区此次就只挂出一宗地块。

  供地数量在减少,同时竞拍门槛也普遍下调,鼓励企业拿地的用意明显。广州就取消了黄埔、南沙两区的限房价要求,而在第二轮集中供地时,这两个区曾试点限房价,最终三宗地块流拍。

  刘水预测,22个城市第三批供地将在三个方面作出优化:一是部分城市保证金比例或将边际改善,中小体量地块加大供应。二是为了完成全年租赁住房供应计划,部分城市第三批涉租赁用地或保持一定体量,但“竞自持”等条件或将优化。三是部分城市第三批地块或将优化试点规则,减少捆绑限制,逐步推进品质相关要求落地。

  一些城市已经放松了第三轮集中供地的参与门槛,如苏州同时下调了保证金和首付款比例,取消了土地的市场指导价,保证金比率全部下调至30%,首次付款比例下调至50%。

  “短期内土地出让规则不会调整,毕竟这是长效机制,不能市场稍微冷了一点就开始放弃。”李宇嘉认为,地方政府可能会调整出让规则,比如拿出一些优质地块,比如降低配套建设的比例。“未来在集中供地的模式下,不太可能出现过去拍地的那种火热场面。一定是有的地卖得不错,有的不温不火,有的会流拍,这会是常态”。

  据中指研究院数据,22个重点城市在2020年的商品房销售额和宅地出让金,占全国的比重均接近四成,22个城市土地市场对于全国土地市场无疑举足轻重。而据克而瑞研究中心监测的城市经营性用地溢价率情况来看,受首轮集中供地开启的拉升作用影响,今年4月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率大幅跳涨至25.4%,创下2020年以来新高,但到9月时,这一数据仅为4.2%。

  受此影响,各地的土地出让金直接受到冲击。全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米,同比下降46.9%,土地出让金为8623亿元,同比下降36.6%。10月11日,第二轮集中供地行至中途,国际评级机构穆迪的报告就显示,在已经进行了第二轮集中供地城市的成交地块中,四分之三的地块没有任何溢价。地方政府2021年的土地出让金整体增速将从上半年的超过10%回落至低于10%。

  土地出让金收入约占中国地方政府总收入三分之一,在11月11日发布的报告中,穆迪预计贵州等债务负担重且更为依赖土地出让的省份将面临更大的财政压力。

  显然,政策频吹暖风,不仅着眼于房地产市场,更要平衡地方的土地财政。但是对于一些规则的调整究竟能起到多大的作用,有受访业内人士仍表示悲观。中指研究院则预计,第三批地块土拍规则和出让条件优化下,房企拿地预期或将边际改善,整体流拍和撤牌情况或略有好转,但市场热度分化态势依旧延续。

  (原标题:土拍市场“变天记”,20个城市流拍70宗地块)

(责任编辑:佟明彪)