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砸十几亿力争“王家棚” 佳兆业的投入为何听不见响声?

中新经纬客户端1月7日电 (赵竞凡)未央意味着“没有完结”,但对房企佳兆业集团控股有限公司(下称佳兆业)来说,位于未央湖街道的王家棚,竟成了佳兆业出师西安的折戟之

 中新经纬客户端1月7日电 (赵竞凡)未央意味着“没有完结”,但对房企佳兆业集团控股有限公司(下称佳兆业)来说,位于未央湖街道的王家棚,竟成了佳兆业出师西安的折戟之地。

资料图 中新经纬 王潮 摄

得不到的名分

王家棚城中村改造项目(下称王家棚项目)是佳兆业在西安的第一个洽购项目。公开资料显示,“王家棚”项目占地约479.4亩,总投资额100亿元,最初的改造主体是西安市新里程投资有限公司(下称西安新里程)。然而2013年,西安新里程资金链断裂、村民过渡费由此断发,项目进入停滞期。

2017年至今,佳兆业在该项目上累计投资约13亿元,用于支付股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理等费用,而佳兆业更是在接手项目后的24天内,便发放了前任改造开发商已拖欠多年的村民过渡费。

在佳兆业看来,王家棚项目只是进军西安的起点。佳兆业在2018年6月表示,将扩大在西安的投资布局,预计未来投资规模有望达数千亿元。与此同时,佳兆业与西安市政府签署了阎良佳兆业文旅城、临潼佳兆业足球小镇、碑林八仙宫片区综合改造三大项目,签约仪式新闻稿称,“佳兆业集团有望进一步助力西安市打造内陆型改革开放新高地”。

然而好景不长,宾主尽欢、携手展望未来的气氛,很快就被打破了。2017年8月31日,西安未央湖街道办、王家棚村两委会对王家棚项目开发进行二次招商,另选了一位开发商——西安兴正元房地产开发公司。

投入大量人力物力,开发权却归他人所有,失掉名分的佳兆业并不甘心。此后,佳兆业与西安兴正元多次对簿公堂,一审佳兆业胜诉,二审西安兴正元胜诉,目前佳兆业仍在申诉。然而2018年12月30日,一起暴力进驻佳兆业王家棚施工现场的事件,将双方的开发权之争再次推上风口浪尖。

有媒体报道,四五百人携挖掘设备进驻佳兆业王家棚项目施工现场,随后对现场进行破坏且引发暴力冲突,造成佳兆业西安公司董事长及多名村民受伤。另有媒体称,上述人员或与西安兴正元有关,但西安兴正元予以否认,事件陷入“罗生门”。

2018年12月31日,未央区就事件召开专题会议,称“要对城改回迁过程中涉黑涉诉问题,依法依规严肃处置”;同时确保2019年3月底全面启动安置楼建设。但截至目前,关于此项目的开发权的最终归属仍无定论。

勒紧裤腰带,也要进西安?

此前,佳兆业曾公开表示,2017年至今,集团已在王家棚项目上累计投资约13亿元。如若上述数据确凿,则实属出手阔绰,尤其在债务压力高企的情况下。

2015年,在经历了涉腐、资产被查封、债务违约、掌门人远遁香港等一系列危机后,佳兆业背负650亿元的债务,在崩盘边缘挣扎。随后,中信银行等多家金融机构为其注资。即便如此,佳兆业的负债率依旧居高不下,且伴随大量借款到期需偿付,资金压力愈发凸显。

近两年,佳兆业短期偿债压力一直压得集团喘不过气来,与此同时,其长期债务担子也不轻。

佳兆业集团财报显示,在接手王家棚项目的2017年,集团年内资产负债率为85.94%,净资产负债率达300%。同时,总借款约为人民币1112亿元,其中约222亿元须于1年内偿还,约161亿元须于1-2年内偿还,约505亿元须于2-5年内偿还。相较借款规模,货币资金显得捉襟见肘,仅为不足120亿元,比一年内需偿还借款规模少了约102亿元。

2018年,佳兆业的负债压力并未减轻太多。其集团2018年中报显示,截至当年6月末,集团资产负债率同比小幅下降2.02个百分点,但仍达84.96%;净负债率同比下降42%,但仍处258%高位。此外,报告期内集团总借款约1096亿元,其中约183亿元须于一年内偿还,约232亿元须于1-2年内偿还,约450亿元须于2-5年内偿还。与此同时,货币资金仅为约157亿元,无法覆盖一年内偿还借款需求。

进城难,守城更难

既然资金吃紧,佳兆业为何仍大手笔投入投入十多亿资金在王家棚项目上?不仅如此,未来几年,佳兆业待偿还款项超过百亿,又如何保证能在西安进行规模达千亿元的投资?

资料图 中新经纬摄

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析称,原因只有两个——一是佳兆业仍会抓住城改老本行,二是西安能为佳兆业提供丰富机会。

事实上,在2017年佳兆业集团复牌后,其董事会主席郭英成便强调,佳兆业专注城改18年,如今公司进入正常运营的轨道,城改仍是其重要依仗,而佳兆业在该领域有丰富的经验和“家底”。

1999年成立于深圳的佳兆业是靠城市改造即城改起家的。在成立之初,佳兆业拿地的方式并非招拍挂,而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。佳兆业的城改项目涵盖整个广东地区特别是深圳,而城改类型则全方面涵盖旧村、旧城、旧工业区改造等种类。

西安能为佳兆业提供什么机会?公开资料显示,西安曾是全国城中村最集中的省会城市之一,而伴随城中村改造浪潮的涌现,西安近年来在城改方面的需求只增不减,擅长城改的佳兆业自然不会放弃天赐良机。数据显示,在西安城市规划区内,曾有624个村庄,占地面积达57.3万亩,其中被官方界定为城中村的就有326个,占地面积达21.6万亩。

而2007年《西安市城中村改造管理办法》实施以后,西安城改便进入全面发展阶段。2017年,城改再迎加码,《西安市2017年重点建设项目》显示,年内安排重点在建项目593个,重点前期项目226个,项目总投资达两万亿元。而在上述项目中,17个区域综合改造项目赫然在列。

到了2018,城改的火热趋势仍旧不改。《2018年西安市集体土地上棚户区(城中村)改造计划》显示,2018年全市集体土地上棚户区(城中村)计划新启动10个项目房屋拆迁工作,完成10个村的回迁安置工作,计划整体完成投资约50亿元。2019年底前计划实施的城中村共计63个,为此,2018年应启动36个城中村的征收(拆迁)、建设等工作。

上述政策无疑为擅长城改的佳兆业提供了绝佳机会,然而,在西安进行城改并不容易。中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红曾对媒体表示,城改烂尾项目各城市均有,但西安尤其多。此前已有多家大型房企的城改项目流产,如金地大寨路项目(金地•格林格林)。而这一次,佳兆业在西安的城改首战,同样出师不利。

据媒体报道,在西安房地产界,曾流传一个说法:全国大品牌房企基本不碰城改,即便接手,也必须是土地产权明确和项目运作流畅,以避免不可预知的风险。

如今,王家棚项目的开发权仍悬在半空中,始终没有定论。即便佳兆业如愿拿到开发权,后续项目进展能否顺利,目前也难以预判。严跃进认为,城改项目往往耗资巨大,一旦项目推进节奏放缓,企业资金压力会陡然上升,这对佳兆业来说,无疑是巨大的挑战。(中新经纬APP)

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