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温莎房地产买卖问与答

[align=left][size=4]由温莎房地产经纪人Ted Yang 先生主持, 向您提供有关房屋买卖的咨询并回答相关问题. 欢迎垂询![/size][/align]

请教

请问我做投资移民去加拿大温莎孩子现在北京正在上初2明年想到温莎入学,到那进入学校需要什么手续,进学校有选择性吗,可以直接考入温莎大学吗？费用各是多少？

我有RMB200W,投资去加拿大,移民的费用估计去掉100W,还剩100W在温莎贷款买两套房出租和自住,房租还的上贷款和能维持我的生活吗?

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　先谢谢您给我一个参考

回复 #2 ljr 的帖子

欢迎您来温莎!
您孩子的就读学校(elementary school and later high school)取决于你的家庭居住地址. 每个学校都有一定的校区界限. 您孩子进入中学没有什么问题, 可能会对英语有考核, 然后根据情况有强化或补习. 今后进入大学主要是根据中学的成绩和综合表现, 每个大学的录取条件不同. 可以选温莎大学, 也可选其他加拿大的大学或参加美国大学入学考试就读美国的大学. 温莎大学的学费一般在每学期3000加元左右, 不同的专业学费会不同. 您可以去大学网站查看具体内容.

关于买房
温莎目前的房价比较加拿大其他城市是较低的. 是买房的好时候. 根据您的情况, 100W = $141,000. 如果用作首付, 考虑没有稳定工作收入和信用历史的情况下, 贷款机构要求至少35%首付. 那您的贷款能力可以到400K范围. 贷款额约260K, 按目前贷款利率, 每月付款约$1630. 在选择投资房方面可以有不同选择, 多单元公寓房或独立住房或商业用房. 回报情况要根据具体情况来确定. 到时候可以根据您的情况作具体的分析. 如需要更具体的咨询, 可email: [email]ted@windsordreamhomes.com[/email].

Ted Yang

温沙买房

如果我工作在Detroit, 能在Windsor贷款买房吗?谢谢

回复 #4 雪山飞狐 的帖子

温莎买房

任何人都可以在温莎买房, 只是要看你是否有贷款需要. 如果你用作自住(primary residency), 贷款可能容易些. 如果是用作投资, 贷款的条件(首付, 利率等)可能会高些, 但是是可能的. 用作投资的房产将来在卖时会需交纳增值税(subject to captain gain tax). 仅供参考, 如需要具体的信息, 可以向你推荐专业的律师和房屋贷款经纪人.

Ted Yang

Windsor买房

谢谢答复,我的本意是在Detroit 固定工作能在Windsor贷款买自住房吗?一般首付款多少?

我不认为会有任何问题. 零首付也是可能的, 也要看你的收入和信用情况. 贷款公司一般也会作房产评估来核实贷款额度.

Taxes

从房子的Taxes多少说明了什么? 什么是Condo Fees?
我几个月后去Windsor希望了解多一点.

房子的Property Tax是由房子的估价(assessment)和市政的税率(mill rate)决定的. 房子的估价是由 Municipal Property Assessment Corporation (MPAC) 来执行的. 以下是如何评估房产的一个简单的描述. 由此可见估价的高低由什么决定.

To establish your property’s assessed value, MPAC analyzes property sales in your community. This method is called Current Value Assessment.

It is used by most assessment jurisdictions in Canada and throughout the world. In addition to sales, we look at the key features of every property. As many as 200 factors are considered when assessing the value of a residential property. Five major factors usually account for 85% of the value:

> location;
> lot dimensions;
> living area;
> age of the property, adjusted for any major renovations or additions; and
> quality of construction.

Other features that may affect value include:  number of bathrooms, fireplaces, garages, pools, whether properties have water frontage, and so on.

We analyze the key features of your property with sales of comparable properties in your community to determine your assessment.  


Condo Fee 是共管式公寓楼的管理费, 一般用来支付共同区域(屋顶, 停车场)和设备(楼梯)的维护费, 管理费, 有时也包括水费. 而Property Tax是另外的.

Area of house

主持人的回复对我很有用.
象我这样每天过桥上下班, 又想买好区域好条件又方便的房子, which area fit me best, actually I
did not think well, can you introduce different areas based on Windsor include general price
ranges,safety, new or old area,shopping etc.
thanks lot

回复 #10 雪山飞狐 的帖子

鉴于你的情况, 南温莎(South Windsor)和LaSalle是好的选择,  近大桥, 好学区, 都有较好的购物中心和活动设施, 新旧房都有选择. 很多就职于Detroit的就居住在这两个区.

Mr.Yang,

May I ask what are the names and address of the most popular elementary and high schools in Windsor? Are they all in South Windsor?
I have heard that currently in Windsor the Housing market is not good; also we are not very sure how many years we will live in Windsor
We need to buy a small house in quiet and safe location. Are there any locations you will think is popular and easy to sell in the future?

Thanks a lot,

Hi,
South Windsor is popular because of school's reputation and high ranking, such as Massey High, Bellwood School, etc. You can check the the detailed school info on the website: [url]http://www.gecdsb.on.ca/[/url]

Right now Windsor market is buyer's market, more houses are for sale, but buying is weak. Compared to other major cities, the price is very low and more affordable. For future selling, location, condition of the house and price will affect future selling process.

咨询

Mr.Yang, can you help me on following questions?
1. what's meaning of the style"Ranch" about a house?
2. what meaning the different size indicates?
3. just for living and same price, which one is more convenient comparing apartment and house?
thanks

[quote]原帖由 [i]雪山飞狐[/i] 于 2007-9-27 07:04 发表 [url=http://www.windsor8.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=51277&ptid=15033][img]http://www.windsor8.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
Mr.Yang, can you help me on following questions?
1. what's meaning of the style"Ranch" about a house?
2. what meaning the different size indicates?
3. just for living and same price, which one ... [/quote]

1. Ranch 即是俗称的平房. Ranch 一般都有地下室. 由于主层在地面上, 一般地下室较深;
2. 不知"different size"你指什么. 如果是Lot Size的话, 就是房子的地皮大小, 例如: 50x110, 前一个数字是地皮的宽度, 后一个是深度; 如果是平方尺面积, 是指房屋的面积 (不包括地下室的面积).
3. 一般公寓式房(Condo)空间受限制, 购买的只是一个单元, 没有地 (Land), 但没有太多维护需要作, 同时需要Condo Fee.

我有一个问题.现在我们在犹豫是不是买房子,因为现在美元汇率很低(我先生在底特律上班).而且我们打算在windso再住俩三年可能就要离开.
对于我们这样的情况适合现在买房子吗?您能给一些建议吗?

建议你考虑以下几个因素:

买房的成本:
- 买房费用(律师费, 税)
- 三年中房屋贷款所需要付的利息 (取决于贷款利息和贷款额);
- 房地产税(Property Tax);
- 水电气费;
- 卖房费用

租房的成本:
- 同类房的三年租金;
- 水电气费, 如果不包括在租金内;

你可以做个简单的计算和比较. 当然还有一些未知的影响因素: 如三年后的房价涨跌情况.

杨先生:
      您在10月9日谈到买房成本和租房成本的比较,能按照南温莎区公寓房和house的一般行情,分别给个具体的数字实例吗?我对你的贴很有兴趣,也有在温莎买房的想法.thanks.

关于买房成本和租房成本的比较:

主要的影响因素是两个:
1. 如果只是短期居住或留去问题不确定, 租房还是灵活便宜些, 买卖房都会有费用发生;
2. 买房住的主要成本是贷款利息, 而且利息的支付是在第一个月最高, 随着支付本金的增加而逐月减少的. 以贷款100,000来说, 按6%利率, 每月的供款639.81. 而第一个月的付款中, $493.86 是用来付利息的, 只有$145.95 是用来支付贷款本金的. 所以如果你能支付大部分的购房款, 少贷款或不贷款, 那么贷款利息的成本就省下来了. 这样买房就是个不错的选择. 在若干年后, 买房的款项会通过卖房回收回来, 如果市场好, 应该会有增值, 也就算是投资收益了. 而且, 自己住房的增值部分是免所得税的.

如果你愿意, 可将一些信息发给我，我再视具体情况作分析:
- 你的支付能力．可以付多少首付?
- 购房的具体需要和条件是什么?  

Email: [email]ted@WindsorDreamHomes.com[/email]

温莎房价走势

Ted,

请问您对温莎今后3年的房价走势怎么看?
我知道这涉及到很多因素,难以定论, 只是想听听您的估计.

谢谢

如果没有什么重大事件影响, 应该没有太大的波动. 三年内应稳中见涨. 现在温莎的居住成本比起其他城市是很低的. 产业结构的调整需要时间,但势在必行. 在教育,研发,医疗方面的投资在未来几年应该看到积极的影响.

PROPANE HEAT and furnace

I AM LOOKING ONE OF HOUSE BUT IT USES  PROPANE HEAT not gas for furnances .

what's different between PROPANE HEAT and furnace,
what's advantage to use PROPANE HEAT?
is it much cheaper than electric heat? can't ask because its a power of sale.

回复 22# 的帖子

Propane heating uses propane instead of natural gas. Because propane is not delived by gas company via gas line, it has to be stored somewhere.
Gas or propane heating is more efficient and cheaper than the electric heating.
It's not very usual to see propane furnace here. It's used more often in cottage.

请教一些买房的问题!

本人在老外的工厂有固定的工作.月入平均税前3300元.现在所租赁的房子不包水电都要775元,请问我是否应买房子?另外,因本人没有什么积蓄.如果买一间10万元的房子计算,零首期:第一个月要付款多少?以后每月会增加多少?谢谢!!!

回复 24# 的帖子

如果你会居住较长时间的话，就可以考虑买房。当然也要看您自身的情况。 可以参考我以前的关于租房还是买房的答复。
如果按10万元贷款来算，利息率按5.4%来算，每个月的还款：$604.58. 这个月款是不变化的。其中包括利息和本金。当然买房后还需付水电费，地产税，保险等。
如果有更多问题，可以电话或Email咨询。

老杨你好

温莎的话房子是很便宜，可是听说物业税很高，请问10万的房子，物业税一般会有多少？水电，取暖等一年有多少，谢谢，盼回复:loveliness:

回复 26# 的帖子

温莎的房子相对于其他地区是很便宜。有很多从外地来的人也反映温莎的地产税较高。 地产税是由地产税率（也叫Mill Rate)与MPAC对房子的估价相乘得出的。温莎市的居住用房的税率是：0.01722589。一个买价为10万的房子，政府的估价可能高于或低于10万。所以并不好说地产税是多少。如果你想知道一个房子的地产税是多少， 你只需知道地址，就可以向温莎市政服务电话查询（温莎市内可以通过311查询）。
关于水电气费用，也要根据具体情况看：
- 房屋新旧程度，面积，绝缘情况；
- 窗户和门的节能性能
- 取暖和制冷设备的节能指标
- 用户温度控制高低等

[[i] 本帖最后由 TedYang 于 2008-5-7 07:55 编辑 [/i]]

温莎的房子和农场

你好:
我们想搬迁这里,请您介绍在大学附近地区的HOUSE(700尺)80年代的,一般要多少钱?
还有,想在这里当农场主,种菜,要5到10亩地的农场是多少?

回复 28# 的帖子

大学附近地区的HOUSE大多数都建于远远早于80年代。有少数是在推倒旧房之后新建的。大学附近的房子价格可以从5，6万到15，16来万。
农场大多在Leamington镇附近。如果你能email给我电子邮件: [email]ted@windsordreamhomes.com[/email]. 我可以发些资料给你。

我给您发信了,谢谢

任何人都可以在温莎买房, 只是要看你是否有贷款需要. 如果你用作自住(primary residency), 贷款可能容易些. 如果是用作投资, 贷款的条件(首付, 利率等)可能会高些, 但是是可能的. 用作投资的房产将来在卖时会需交纳增值税(subject to captain gain tax). 仅供参考, 如需要具体的信息, 可以向你推荐专业的律师和房屋贷款经纪人.
我不贷款买的投资房将来在卖时还需要交纳增值税吗?温莎房子哪些地区好出租，回报率多少？现在温莎是不是经济最不景气时候，房产税比多伦多？谢谢

房产税是不是地产税？　谢谢

回复 31# 的帖子

房子在卖时是否要缴纳增值税，取决于房子是用作自己居住还是用作投资，和贷不贷款没有关系。和股票买卖一样，房地产也需要缴纳增值税，只不过自己住的房子是豁免这一项税的。
现在南温莎和LaSalle靠近边境的地区租房需求呈上升趋势。我代理的几个房子都租出去了，还有客户在寻找可租的房子。
房地产的投资回报率取决于很多因素，如首付多少，租金收入，贷款利息，地产税，维护费用，买房交易费用等。回报率可能要具体就个案分析。
温莎由于受汽车工业的影响，失业率较高，经济不景气。产业的转型是必然的， 但可以考虑一下几个利好因素：
- 加美边境道路建设项目，投资16亿，预计2009年开工，在未来四五年会创造12000个工作机会。这将是安省道路建设最大的一笔投资；
- 温莎独一无二的地理位置，便利的交通，适宜的气候和低廉的房价已经在吸引其他省的人特别是退休人口的注意。 婴儿潮期的人口已开始进入退休时期。温莎必会成为具有吸引力的城市。
- 优质的教育，温莎有在安省排名第一的小学，Bellewood School, 在最近的2008 二月份The Fraser Institute 学校排名中，Bellewood School 以满分10 分与其他24所学校并列第一。温莎的Massey高中也已其优秀的数学竞赛成绩和诸多进入世界著名大学的毕业生而著名。另外温莎还有几所优秀的私立学校，来自世界各地包括台湾，香港，中国大陆的学生寄读在这些私立学校。另外温莎大学和圣克莱尔学院在未来几年都有不小的扩建计划。

[[i] 本帖最后由 TedYang 于 2008-6-16 13:52 编辑 [/i]]

回复 32# 的帖子

房产税是不是地产税？

您可能指的是Property Tax, 这是由房主每年向市政缴纳的税，用于市政建设和学校。另外在买房时，需缴纳安省的地产转移税（Land Transfer Tax), 这是一次性缴纳的。安省在今年出开始向首次买房者实施高达2000元的退税政策。

Windsor装修房
谢谢答复,我的本意是在温莎买个10万CAD左右2层house,在mls.ca-网站看这样的房子年头都比较老，如果装修一下（换门窗，刷浆）是否很贵，别人告我光买一把门锁在温莎就比国内贵好几倍，还不如国内好，温莎装修房子有多贵（换门窗，刷浆），当然是找人啊不是diy. 谢谢

西人的房子不太适合华人生活方式，如做饭，炒菜，所以得装修，温莎的装修有多贵？谢谢

widsor 买房

刚来的新移民因买房自住可以马上贷款吗?,银行最高贷款额大概是多少呢?

看英文网站说WONDSOR的空气有轻微的污染,真的是这样吗?会对人体造成伤害吗?

谢谢斑竹!

[quote]原帖由 [i]qingkang[/i] 于 2008-6-18 07:37 发表 [url=http://www.windsor8.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=74492&ptid=15033][img]http://www.windsor8.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
Windsor装修房
谢谢答复,我的本意是在温莎买个10万CAD左右2层house,在mls.ca-网站看这样的房子年头都比较老，如果装修一下（换门窗，刷浆）是否很贵，别人告我光买一把门锁在温莎就比国内贵好几倍，还不如国内好，温 ... [/quote]

10万左右的2层房是房龄比较老了。房屋装修的活多是按具体项目估价。由于人工成本贵，请人做不会便宜。

[quote]原帖由 [i]aprillily.l[/i] 于 2008-6-18 22:16 发表 [url=http://www.windsor8.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=74541&ptid=15033][img]http://www.windsor8.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
刚来的新移民因买房自住可以马上贷款吗?,银行最高贷款额大概是多少呢?

看英文网站说WONDSOR的空气有轻微的污染,真的是这样吗?会对人体造成伤害吗?

谢谢斑竹! [/quote]

刚来的新移民因买房自住可以马上贷款. 您可以查询银行或贷款公司的欢迎新移民计划， 一般说没有收入，没有信用史，在首付35%或以上的可以获得贷款。当然贷款机构可能要对房屋价值进行评估。 贷款机构可以批准零首付或全额贷款，但对贷款人的偿还能力和信用要求会高。 仅供参考。

不了解关于空气污染的事情。

[[i] 本帖最后由 TedYang 于 2008-6-19 00:06 编辑 [/i]]

[quote]原帖由 [i]TedYang[/i] 于 2007-10-9 20:48 发表 [url=http://www.windsor8.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=52423&ptid=15033][img]http://www.windsor8.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
建议你考虑以下几个因素:

买房的成本:
- 买房费用(律师费, 税)
- 三年中房屋贷款所需要付的利息 (取决于贷款利息和贷款额);
- 房地产税(Property Tax);
- 水电气费;
- 卖房费用

租房的成本:
- 同类房的三年租金;
- ... [/quote]

请问Ted，
1，买房的律师费和Tax是多少？
2，国际学生能申请到多少的首付？利息多少？
3，房产税多少？
4，如果买房一部分自用，一部分出租，卖房的时候还要交增值税吗？
5，哪个位置的房子比较好出租一些呢？靠近大学的吗？

不好意思，问题比较多。。。因为在考虑是买房还租房，所以问的比较细。总的来说还是比较倾向买房的。